土地の売却で測量を検討している方の中には、
「隣人と境界線の認識が合わない」
「測量を依頼したいが、立ち会いを拒否されそうで不安だ」
と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
測量で起きたトラブルを放置していると、土地の売却や相続に支障をきたすだけでなく、隣人との関係悪化にもつながります。
しかし、状況に合った適切な対処法や予防策を知っておけば、測量トラブルを円満に解決できるかもしれません。
この記事では、よくある測量トラブルの事例と対処法、トラブルを未然に防ぐための対策について解説します。
測量トラブルでお困りの方は、参考にしてください。
よくある測量トラブルとその対処法
土地の測量では、隣人との意見の相違や過去の記録との食い違いなど、さまざまなトラブルが発生します。
ここでは、代表的な4つのトラブルと、それぞれの具体的な対処法を紹介します。
隣地との境界が確定しない
測量で最も多いトラブルが、隣地所有者と境界線の認識が一致しないケースです。
境界を確定する測量では、隣地所有者全員の立ち会いと境界確認書への署名・押印が必要です。
しかし、隣人が「うちの土地はもっと広いはず」と主張したり、そもそも立ち会い自体を拒否したりすると、測量が進まなくなってしまいます。
境界が確定しなければ、土地の売却や建て替えに支障をきたすだけでなく、将来の相続時にも悪影響を及ぼす恐れがあります。
対処法
まずは土地家屋調査士に境界の調査を依頼しましょう。
土地家屋調査士に依頼すれば、客観的な立場で境界を調査し、隣地所有者との間に入って調整してもらえます。
それでも合意に至らない場合は、法務局の「筆界特定制度」を利用する方法があります。
筆界特定制度を利用すれば、筆界特定登記官が公正な立場で境界を特定してくれるため、裁判よりも費用と時間をかけずに解決できるでしょう。
登記簿の面積と実測面積が違う
登記簿に記載された土地の面積と、実際に測量した面積が異なるケースもよくあります。
特に測量してから相当期間が経過している土地では、過去の測量技術の精度が低かったり、分筆・合筆の履歴が正確に反映されていなかったりするため、数十平米単位の誤差が生じている場合もあります。
登記簿の面積と実測面積が違うと、土地の売買価格や固定資産税の金額に影響することも考えられるため、できるだけ早く解決する方法を探りましょう。
対処法
面積の相違を解消するためには、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行ってください。
境界確定測量とは、隣地所有者の立ち会いのもとで、すべての境界点を確認して正確な面積を算出する測量のことです。
測量が完了すれば、土地家屋調査士が地積更正登記の申請を代行してくれます。
地積更正登記により、登記簿上の面積が実測面積に更正され、公的な記録と実態が一致します。
売却や相続を予定している方は、早めに測量して面積を確定させておくと安心です。
ただし、この対処法は売却前に限ります。
売買契約後に面積が違うことが判明すれば、売却価格の変動やスケジュールの遅れが生じる恐れがあります。
越境物がある
よくあるトラブルとして、越境物があるケースもあります。
代表的な越境物には以下が挙げられます。
- 建物の屋根
- 雨どい
- 塀
- 樹木の枝
- 地中の水道管
- ガス管
越境物があると、土地の売却時に買主から是正を求められたり、将来の建て替え時に問題になったりします。
越境は長年放置されているケースが多く、どちらの責任で解消するかをめぐって隣人との関係が悪化する原因にもなるでしょう。
対処法
越境物への対処は、大きく分けて2つの方法があります。
1つ目は、越境物を移動・撤去する方法です。
越境している塀を建て直したり、はみ出した枝を剪定したりして、物理的に越境状態を解消します。
2つ目は、「越境についての覚書」を隣地所有者と取り交わす方法です。
覚書には、越境の事実を双方が認識していること、将来の建て替え時に是正すること、現状では互いに異議を申し立てないことなどを記載します。
すぐに撤去が難しい場合でも、覚書があればトラブルを防ぐことができるでしょう。
境界標がなくなっている
境界標とは、土地の境界を示す金属プレートやコンクリート杭などの標識のことです。
この境界標が、工事や経年劣化、自然災害などで紛失・破損しているケースがあります。
境界標がないと、どこまでが自分の土地なのかを客観的に証明できず、隣人との境界トラブルに発展しやすくなります。
土地の売却時には、買主から境界標の復元を求められるのが一般的です。
対処法
境界標がなくなっている場合は、土地家屋調査士に依頼して境界の位置を確認してもらいましょう。
土地家屋調査士は、過去の測量図や登記記録、現地の状況などをもとに境界を特定します。
境界が確認できれば、隣地所有者の立ち会いのもとで境界標を設置・復元する流れです。
境界標の種類には、金属プレートやコンクリート杭、プラスチック杭などがあり、設置場所や予算に応じて選べます。
将来の境界トラブルを防ぐためにも、境界標は定期的に確認しておくと安心です。
売買契約後に測量をする際のトラブル
土地の売買では、契約後に確定測量を実施するケースもあります。しかし、測量の過程でトラブルが発生し、取引全体に影響を及ぼす場合も少なくありません。
ここでは、売買契約後の測量で起こりやすい4つのトラブルを紹介します。
確定測量ができずに売買契約が白紙解約になる
売買契約書に「測量条件」が付いている場合、期日までに確定測量図を交付できなければ契約が白紙解約になる恐れがあります。
確定測量には隣地所有者全員の立ち会いと境界確認書への署名・押印が必要です。
しかし、隣人が立ち会いを拒否したり、境界の認識が一致しなかったりすると、測量が完了しません。
白紙解約になると、受け取った手付金を買主に返還しなければならず、売却計画が振り出しに戻ってしまいます。
実測精算によって売却価格が変動する
売買契約で「実測精算」の条件が付いている場合、測量結果によって最終的な売却価格が変動します。
実測精算とは、契約時に登記簿面積で仮の売買代金を決め、測量後に実測面積との差額を精算する方法です。
実測面積が登記簿面積より大きければ売却価格は増額されますが、逆に小さければ減額されてしまいます。
古い土地では数十㎡以上の誤差が生じているケースもあり、想定より売却価格が下がってしまうと資金計画が狂う恐れがあります。
確定測量が決済に間に合わずスケジュールに遅れが生じる
確定測量には通常1〜3ヶ月程度の期間がかかりますが、隣地所有者との調整が難航すると、さらに長引く場合があります。
決済日までに確定測量図が完成しなければ、スケジュール全体に遅れが生じてしまいます。
買主が住宅ローンを利用している場合、融資実行日の変更が必要になることもあるでしょう。
また、買主が新居への引っ越しを予定していれば、仮住まいの費用が必要になることも考えられます。
越境物が見つかる
確定測量の過程で、これまで気づかなかった越境物が発見されるケースがあります。隣地の塀や屋根の一部、樹木の枝、地中の配管などが自分の敷地に入り込んでいたり、逆に自分の所有物が隣地に越境していたりする場合です。
越境物が見つかると、買主から是正を求められ、売却条件や価格の見直しにつながる恐れがあります。
越境の解消には隣地所有者との協議が必要となり、時間がかかることも少なくありません。
その結果、確定測量が決済までに間に合わず、売買契約が白紙解約されることも考えられるでしょう。
測量トラブルを防ぐための対策
測量トラブルは、事前の準備や日頃の心がけで防げます。
ここからは、土地の売買や相続で後悔しないために、今からできる対策を2つ紹介します。
確定測量図があるかを確認する
土地の売却や相続の前に「確定測量図」の有無を確認しましょう。
確定測量図とは、隣地所有者全員の立ち会いと同意を得て作成された測量図で、すべての境界が確定していることを証明する書類です。
確定測量図があれば、売却時に改めて測量を行う必要がなく、スムーズに取引を進められます。
境界確定測量を過去に実施していれば、自宅の書類の中や、依頼した土地家屋調査士の事務所に図面が保管されている場合があります。
また、法務局で「地積測量図」を取得し、境界が確定しているかを確認する方法もあります。
ただし、法務局の地積測量図は、隣地所有者の同意が得られていない場合もあるため注意が必要です。
図面の有無や内容に不安がある場合は、土地家屋調査士に相談して、現状を正確に把握しておきましょう。
日頃から近隣と良好な関係性を築いておく
測量トラブルの多くは、隣地所有者との関係性が影響します。
境界確定測量では隣人の立ち会いと同意が必要であるため、日頃から良好な関係を築いておくと、いざというときにスムーズに協力を得られるでしょう。
具体的には、日常的な挨拶や声かけ、自治会活動への参加など、普段からコミュニケーションを取っておくのがおすすめです。
また、境界付近で工事や植栽を行う際は、事前に一声かけておくだけでも印象が大きく変わります。
逆に、普段から関係が悪化していると、境界確認の立ち会いを拒否されたり、些細な認識の違いが感情的な対立に発展したりする恐れがあります。
測量トラブルは、専門家の力だけでは解決できない場合もあるため、日頃の近所付き合いを大切にしておけば、将来の境界問題を未然に防ぐことができるでしょう。
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まとめ
この記事では、よくある測量トラブルとその対処法、トラブルを防ぐための対策を紹介しました。
測量トラブルには、隣地との境界が確定しない、登記簿と実測の面積が異なる、境界標がなくなっているなどのケースがあります。
いずれの場合も、まずは土地家屋調査士に相談し、専門家の力を借りながら解決を目指しましょう。
また、売買契約後に測量を実施する場合は、白紙解約や売却価格の変動、スケジュールの遅延などのリスクがあることを理解しておかなければなりません。
トラブルを未然に防ぐためには、確定測量図の有無を事前に確認しておくことや、日頃から隣人との良好な関係を築いておくことが効果的です。
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